Geerbtes Haus verkaufen

Was muss man beachten, wenn man ein geerbtes Haus verkauft?

1. Das müssen Sie beim Verkauf eines geerbten Hauses beachten:

Im ersten Schritt ist zu prüfen, ob Sie als rechtmäßiger Eigentümer der geerbten Immobilie im Grundbuch eingetragen sind.

Als Nachweis ist ein Beleg erforderlich. Dazu dienen das Testament, ein Erbvertrag oder ein Erbschein. Wenn dies nachweislich erfolgt ist, können Sie eine Bewertung der Immobilie vornehmen lassen. Einige Immobilienexperten bieten diese Option kostenfrei an, um einen realistischen Kaufpreis in Erfahrung zu bringen.

Ein entscheidender Faktor sind die Fristen, welche zu berücksichtigen sind.

Grundsätzlich ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei, wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat oder die Immobilie durch den Erblasser mindestens in den beiden Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls selbst bewohnt wurde. Wenn die Entscheidung für einen Verkauf getroffen wurde, ist zu prüfen, inwiefern ein Makler eingeschaltet werden soll oder ob die Vermarktung ohne externe Hilfe vollzogen werden soll.

2. Steuerliche Aspekte bei dem Verkauf einer Immobilie:

Eine Entscheidung ist getroffen, Sie möchten ihr geerbtes Haus verkaufen und Steuern vermeiden. Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen, kann neben der Erbschaftssteuer auch noch die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Das Anfallen der jeweiligen Steuern ist von verschiedenen Aspekten abhängig.

• Die Erbschaftssteuer:
  

  Die Erbschaftssteuer fällt für Sie als Erben an, insofern der Immobilienwert über dem aktuell gültigen Freibetrag liegt. Ist der Wert der Immobilie geringer als der aktuelle Freibetrag, fallen keine Erbschaftssteuern bei dem Hausverkauf für Sie als Erben an. Die Freibeträge sind laut Erbschaftssteuergesetz bei für verwitwete Ehepartner 500.000 Euro und für Kinder, Stief- und Adoptivkinder sowie Enkel, deren Eltern verstorben sind bei 400.000 Euro. Weiter entfernte Erben haben geringere Freigrenzen je nach dem Verwandtschaftsgrad.

• Die Spekulationssteuer:
  

  Bei einer geerbten Immobilie muss eine Spekulationssteuer gezahlt werden, insofern die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist realisiert wird. Diese Spekulationsfrist liegt bei zehn Jahren bei vermieteten Häusern. Bei einem selbst genutzten Haus ist die Spekulationssteuer in Bezug auf den Veräußerungsgewinn des Gebäudes nur dann zu entrichten, wenn es vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Verkaufsjahr den Eigentümer wechselt.

Die Erbschaft der Immobilie erfolgt demnach inklusive der Spekulationsfrist. Diese wichtige Frist startet nicht neu mit dem Eintreten des Erbfalls. Das relevante Datum ist der Zeitpunkt des Hauses durch den Erblasser. Erfolgte der Kauf vor mehr als zehn Jahren nach dem Erbfall, fällt keine Spekulationssteuer an. Wurde die Immobilie im Jahr des Erbfalls, sowie in beiden Kalenderjahren vor dem Eintritt der Erbschaft durch den Erblasser selbst genutzt, sind bei einem potenziellen Verkauf keine Steuern zu entrichten.

Auf dieser Basis ist es entscheidend, sich im Vorfeld der Annahme der Erbschaft exakt mit den relevanten Fristen vertraut zu machen, um nicht im Nachgang eine böse Überraschung zu erleben.

3. Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie frei von Steuern?

Es gibt verschiedene Konstellationen, in denen ein Verkauf der Immobilie steuerfrei ist. Dazu zählen:

1. der Kauf der Immobilie durch den Erblasser vor mehr als zehn Jahren,
2. die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls durch den Erblasser selbst genutzt wurde,
3. wenn Sie als Erbe die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen haben und es dort gewohnt hat,
4. wenn der Verkauf der geerbten Immobilie ohne Gewinn erfolgt,
5. wenn die Anzahl der Verkäufe von Immobilien durch den Erben geringer als vier innerhalb der letzten fünf Jahre beträgt.

• Welche Höhe an Erbschaftssteuern ist zu zahlen?
  

  Die Höhe des Prozentsatzes an Steuern wird durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz fixiert. Dabei ist zu beachten, dass der Steuersatz von dem Verwandtschaftsgrad abhängig ist. Unter gewissen Umständen kann sich der zu versteuernde Betrag um den Versorgungsfreibetrag verringern. Dieser kommt bei Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern sowie Kindern bis zum 27. Lebensjahr und Enkeln bis zum 27. Lebensjahr, deren Eltern bereits verstorben sind, zur Geltung.

  Für die exakte Berechnung der Steuern sind der Wert der über den Freibetrag hinausgehenden Erbschaft und die Steuerklasse maßgeblich. In Steuerklasse 1 liegt der Steuersatz beispielsweise bei 7 Prozent bis zu einem Wert von bis zu 75.000 Euro. In Steuerklasse 3 beträgt der Steuersatz bei gleichen Voraussetzungen 30 Prozent. Als Maximalsteuersatz können bis zu 50 Prozent auf den Wert der über den Freibetrag hinausgehenden Erbschaft geltend gemacht werden.

4. Besonderheiten, die Sie bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie wissen sollten:

• Die Höhe der Erbschaftssteuer einer vermieteten Immobilie liegen bei 90 Prozent des Verkehrswertes. Wenn der Wert aufgrund des Abschlages unter dem Freibetrag liegt, sind keine Steuern durch den Erben zu zahlen.

• Insofern Sie als Erbe die Erbschaftssteuer nicht zahlen können, kann durch das zuständige Finanzamt eine Ratenzahlung mit einer Dauer von bis zu 10 Jahren vereinbart werden. Alternativ kann für die Zahlung der Steuern auch eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen werden.

• Mit einer frühzeitigen Planung und Organisation können die Steuerkosten reduziert und gesenkt werden. Große Vermögensgegenstände wie Immobilien können bereits zu Lebzeiten gestückelt mit Freibeträgen von bis zu 500.000 Euro realisiert werden. Dieser Freibetrag kann vom Beschenkten alle 10 Jahre neu genutzt werden.

• Wenn Sie Eigentümer von mehreren Eigentumswohnungen sind, lohnen sich frühzeitige Schenkungen, um die potenzielle Steuerlast zu minimieren. In dieser Konstellation ist ein notarieller Schenkungsvertrag erforderlich, sodass mit dem sogenannten Schenkungsversprechen der Übertrag des Vermögens erst mit dem Erbfall eintritt.

• Tritt ein Erbfall an eine Erbengemeinschaft auf, gibt es verschiedene Optionen. Da sich Immobilieneigentum außer bei einzelnen Eigentumswohnungen nicht teilen lässt, sind die Auszahlung der Miterben, ein einvernehmlicher Verkauf und die Aufteilung des Erlöses oder ein nicht einvernehmlicher Verkauf Optionen für den Umgang mit der Immobilie. Die letzte Option endet oftmals als Zwangsvollstreckung.