Immobilie steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren?

Wie kann man eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Ohne Steuern verkaufen? Die Regelung:

Wenn man eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kann, wird die Spekulationssteuer gespart.

Um den Handel mit Immobilien zu reglementieren hat die Bundesregierung eine Steuer eingeführt, welche dann zur Geltung kommt, wenn man ein Haus verkaufen will vor 10 Jahren nach dem Ankauf. Zehn Jahre zu warten bietet den großen Vorteil, dass die Spekulationssteuer nach 10 Jahren komplett entfällt. Bei der 10-Jahresfrist handelt es sich um einen allgemeinen Maßstab der Finanzämter, ob es sich um einen Spekulationsverkauf handelt. Wird ein Spekulationsgewinn eingefahren, wird dieser steuerlich als Einkauf eines privaten Veräußerungsgeschäftes betrachtet.

Dies ist in Paragraf 23 in Verbindung mit dem Paragraf 22 Nr. 2 des Einkommenssteuergesetzes gesetzlich fixiert.

Der Verkauf eines Hauses innerhalb der 10 Jahresfrist wird auch im privaten Bereich als Immobilienspekulation definiert. Gleiches gilt für den Verkauf einer Wohnung innerhalb der 10 Jahresfrist. Somit handelt es sich bei diesem Immobiliengeschäften um Gewinne aus Kapitalvermögen. Diese sind entsprechend zu versteuern, frei nach dem Motto - gleiche Rechte und Pflichten für alle. Gewerblicher Grundstückshandel nach 10 Jahren ist ebenfalls frei von der Spekulationssteuer.

Die Spekulationssteuer bei Eigennutzung:

• Die Spekulationssteuer nach 3 Jahren Eigennutzung entfällt.
  

  Um eine zu Wohnzwecken selbst genutzte Immobilie nicht steuerlich zu benachteiligen, kann man ein Haus vor 10 Jahren verkaufen, ohne Steuern bezahlen zu müssen, wenn es selbst genutzt wird. Die Bedingung für den Wegfall der Spekulationssteuer ist eine Eigennutzung der Verkäufer von mindestens zwei vollen Jahren und dem Verkaufsjahr. Wie bei dem Immobilienverkauf der 10 Jahresfrist ist der Stichtag der Kaufvertragsabschluss, somit ist die Spekulationsfrist bei Immobilien bzw. der Beginn der Frist, an dem Tag der notariellen Kaufvertragsunterzeichnung.
  
  Erfolgte bspw. ein Hausverkauf am 25.02.2021, muss der Eigentümer die Immobilie seit dem 01.01.2019 nachweislich selbst genutzt haben, um bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Insofern der Verkauf zum Beispiel am 30.12.2021 stattfindet, trifft die gleiche Konstellation zu. Entscheidend ist in der Betrachtung der Steuererfordernisse immer der Mindestzeitraum zur Selbstnutzung von zwei vollen Jahren zzgl. des Zeitraumes in dem Verkaufsjahr.

• Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren und auch vor 3 Jahren, kann dies evtl. auch funktionieren.
  

  Wenn ein Haus selbst erbaut und anschließend direkt bezogen wurde, kann diese Immobilie bereits nach einem Jahr gewinnbringend und dennoch steuerfrei verkauft werden. Entscheidend ist, dass das Haus die gesamte Zeit selbst bewohnt wurde. Insofern ein selbst genutztes Haus teilweise vermietet bzw. untervermietet wurde, wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet.

Welche kosten entstehen generell beim Verkauf?

Die eventuell anfallende Spekulationssteuer ist nur ein Kostenpunkt der entsteht, wenn man sein Haus verkaufen möchte. Zudem sollten Sie immer im Hinterkopf behalten, dass viele zusätzliche Kosten anfallen. Hier haben wir Ihnen eine kleine Liste mit den gängigsten Kosten aufgestellt, falls Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück veräußern wollen:

1. 5% des Grundstückskaufpreises - Grunderwerbssteuer,
2. 2% vom Kaufpreis sind Notarkosten für die Kaufabwicklung,
3. Mögliche Maklerprovisionen abhängig vom Bundesland,
4. Erschließungskosten etwa für die Ver- und Entsorgung und
5. Herrichtungskosten, falls Altlasten auf dem Grundstück beseitigt werden müssen.

Diese Liste ist nur ein Auszug und keinesfalls abschließend. Wie Sie sehen, gibt es bei einem Immobilienverkauf sehr viel zu berücksichtigen. Viele wollen sich gerne die Maklerkosten sparen, jedoch sollten Sie bedenken, dass Ihnen ein Makler für Immobilen bei der kompletten Abwicklung sowie der Vorbereitung aller notwendigen und behördlich vorgeschriebenen Unterlagen hilft. 

Gilt die 10 Jahresfrist auch bei Erbschaft oder Schenkung?

Eine Erbschaft bzw. eine Schenkung gelten grundsätzlich nicht als Erwerb. Der Kauf der Immobilie fand von den Voreigentümern bzw. dem Erblasser statt, sodass die 10 Jahres Frist deutlich länger zurückliegen kann. Insofern der Erblasser bzw. der Vorbesitzer die Immobilie steuerfrei veräußern. Hat der Voreigentümer die Immobilie vor der Schenkung bzw. vor Erblassen länger als drei Jahre selbst genutzt hat, kann der Folgeeigentümer ebenfalls steuerfrei verkaufen.

Die Befreiung von der Spekulationssteuer bei dem Verkauf unbebauter Grundstücke:

Insofern ein unbebautes Grundstück gekauft wird, welches anschließend bebaut und dann selbst genutzt wird, gibt es eine Besonderheit! In dieser Konstellation bleibt bei der Einhaltung der Frist im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer und 3 Jahren Eigennutzung zu Wohnzwecken der Gewinnanteil auf den Grund und Boden steuerlich unberücksichtigt. 


Wie wird die Höhe der Spekulationssteuer berechnet?


Erfolgt der Hausverkauf innerhalb von 10 Jahren, fällte bei einem Verkauf an einen Dritten eine Spekulationssteuer an. Grundsätzlich ist die Höhe der zu entrichtenden Spekulationssteuer abhängig von dem Gewinn des Verkaufs des Hauses innerhalb der 10 Jahresfrist. Folgend ein Rechenbeispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer vor 10 Jahren Haltedauer:


Bei einem Hausverkauf innerhalb von 10 Jahren fallen im Regelfall, aufgrund der deutlich gestiegenen Immobilienwerte in den letzten Jahren, hohen Steuern an. Wenn man eine Immobilie verkaufen möchte und die Haltedauer bereits sieben oder mehr Jahre andauert, lohnt sich in den meisten Fällen ein späterer Verkauf, um die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen zu können. 

Für die Verkäufer ist es möglich, durch die Berücksichtigung von Kosten die Steuerhöhe zu reduzieren. Kosten wie Maklergebühren oder für notwendige Renovierungen können in Abzug gebracht werden. Wenn der Verkauf mit einem Verlust auf Basis der oben genannten Rechnung erfolgt, fallen generell keine Spekulationssteuern an.


Wann ist bei einem Immobilienverkauf der Stichtag?

• Der Stichtag der 10 Jahresfrist bei einem Immobilienverkauf ist das Datum in Bezug auf die notarielle Kaufvertragsabwicklung. Entscheidend ist dabei, wann der Kaufvertrag unterzeichnet wurde.

Erfolge die Unterzeichnung des Kaufvertrages bspw. am 05.03.2021 ist die Spekulationssteuer nach 10 Jahren bei einem erneuten Verkauf am 06.03.2031 nicht mehr fällig. Auch bei dem Verkaufsdatum ist die Unterzeichnung des Kaufvertrages maßgeblich für die Fristwahrung.


Was ist die 3 Objekt Grenze beim Immobilienverkauf?

Insofern man mehr als drei Immobilien innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren verkauft, wird man steuerlich analog eines Gewerbetreibenden behandelt. Die 3 Objekt Grenze ist nach 10 Jahren abgegolten, sodass in dieser Konstellation immer der Zeitraum von fünf Jahren maßgeblich ist. Keine Rolle spielen in diesem Zusammenhang die Verkehrswerte der Immobilien. 

Grundsätzlich gibt es für die 3 Objekt Grenze keine explizite Regelung im Steuergesetz. Aufgrund der Rechtsprechungen der Finanzgerichte hat sich die Entwicklung auf Basis von Paragraf 15 des Einkommenssteuergesetzes vollzogen. Insbesondere die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit hat sich in diesem Zusammenhang dank der 3 Objekt Grenze entwickelt. 

Erfolgen mehrere Verkäufe an nahe Angehörige, kann die Überschreitung der 3-Objekt-Regel ebenfalls zu einer Steuerzahlungspflicht führen.

Ein gewerblicher Grundstückshandel hat mit der 10 Jahresfrist eine entscheidende Reglementierung. Weiterhin greift die 3 Objekt Grenze innerhalb der 10 Jahre bspw. auch, wenn aus einem Mehrfamilienhaus mehrere einzelne Wohnungen als Wohnungseigentum veräußert werden.